Lorsqu’un propriétaire décide de mettre un bien immobilier en location, souscrire à certaines assurances est essentiel pour protéger à la fois son investissement et ses revenus. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial, chaque bien en location peut être exposé à divers risques : loyers impayés, dégradations, vacances locatives ou sinistres.
Ainsi, bien choisir ses assurances permet de sécuriser son mandat de location, et d’assurer une tranquillité d’esprit pour le bailleur.
L’assurance propriétaire non-occupant
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est essentielle pour tout bailleur qui souhaite éviter les galères. Elle protège non seulement le logement lorsqu’il est inoccupé, mais également en de sinistres non couverts par l’assurance du locataire. Obligatoire pour les copropriétaires depuis 2014, elle est aussi fortement recommandée pour les propriétaires d’habitations individuelles. Pourquoi ? Parce que les dommages causés à ces biens sont souvent isolés, et que les réparer est plus difficile.
Prix moyen : le coût d’une assurance PNO varie en fonction de la surface, de l’état et de la localisation du logement. En moyenne, il faut compter entre 60 € et 150 € par an.
Quelles garanties offre l’assurance PNO ?
L’assurance PNO couvre :
- Les dommages matériels : incendies, dégâts des eaux, explosions, catastrophes naturelles.
- La responsabilité civile du propriétaire : en cas de préjudice causé à un tiers par le logement (fuite d’eau, chute d’un élément de façade, etc.).
- Les dégradations dues à des sinistres, même en l’absence de locataire.
Pourquoi souscrire une assurance PNO ?
Même si le locataire dispose d’une assurance habitation, elle ne couvre que les risques liés à son occupation. En cas d’absence du locataire (vacances locatives) ou de sinistres hors de son périmètre de responsabilité, l’assurance PNO intervient. De plus, cette assurance protège le propriétaire contre les risques spécifiques liés à la gestion locative.
L’assurance locative (ou vacances locatives)
Lorsqu’un bien est inoccupé entre deux locataires, il reste exposé à des risques tels que les dégradations ou les sinistres. L’assurance locative, aussi appelée assurance vacances locatives, intervient dans ces périodes d’inoccupation. Si vous ne la connaissez pas, sachez qu’elle sauve bon nombre de logements tous les ans, en particulier avec l’arrivée des plateformes type Airbnb… Elle aussi moins fréquente en cas de gestion locative d'immeuble.
Prix : le coût d'une assurance vacance locative varie généralement entre 1 % et 1,5 % du montant annuel des loyers perçus. Par exemple, pour un loyer mensuel de 800 €, la prime annuelle serait comprise entre 96 € et 144 €.
Que couvre l’assurance vacances locatives ?
Cette assurance offre des garanties similaires à une assurance habitation classique, mais adaptée à l’absence d’occupants. Elle peut inclure :
- La protection contre les dégradations accidentelles.
- La prise en charge des travaux de remise en état après un sinistre.
- Une indemnisation en cas de perte de revenus locatifs.
Pourquoi est-elle importante ?
Une vacance locative peut entraîner des pertes financières importantes, notamment si des travaux sont nécessaires avant de relouer le logement. Souscrire une assurance vacances locatives permet d’anticiper ces risques et de sécuriser ses revenus locatifs.
Astuce : cette assurance est souvent incluse dans un contrat PNO. Pensez à vérifier les garanties avant de souscrire.
L'assurance loyers impayés (GLI)
L’assurance loyers impayés (GLI) est l’une des assurances les plus populaires chez les propriétaires bailleurs. Elle permet de se protéger contre les défauts de paiement des locataires, un risque qui peut avoir un impact majeur sur la rentabilité d’un investissement locatif.
Oui oui, il y'a d'autres dangers pour votre bien que celui d'une faute de votre mandataire !
Prix moyen : le prix d'une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) représente habituellement entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel charges comprises. À titre d’exemple, pour un loyer mensuel de 1 000 €, le coût annuel varierait entre 300 € et 600 €, ce qui équivaut à une dépense mensuelle de 25 € à 50 €.
Que couvre l’assurance loyers impayés ?
Voici les 3 grands axes de cette couverture, généralement incluse dans votre contrat de gestion locative :
- Les loyers impayés (logique) : remboursement des montants dus par le locataire défaillant.
- Les frais de procédure : prise en charge des frais juridiques en cas d’expulsion.
- Les dégradations locatives : réparation des dommages causés par le locataire, sous certaines conditions.
Comment fonctionne cette assurance ?
Pour souscrire une GLI, le locataire doit répondre à certains critères : revenus stables (souvent 3 fois le montant du loyer), absence de précédents de non-paiement, etc. En cas de défaut de paiement, l’assureur indemnise le propriétaire dans un délai prévu par le contrat.
En gestion locative, certaines assurances moins courantes peuvent jouer un rôle clé selon les besoins spécifiques du propriétaire, la nature du bien loué, ou encore les risques potentiels liés à sa location. Si elles ne sont pas systématiquement indispensables, elles constituent néanmoins un filet de sécurité supplémentaire dans certaines situations.
Voici donc...
Les (autres) assurances moins courantes
...mais dont vous aurez sans doute besoin
Assurance carence locative
L’assurance carence locative vise à protéger le propriétaire contre les pertes financières en cas d’inoccupation prolongée de son bien. Contrairement à l’assurance vacance locative, qui intervient lorsque le logement reste inoccupé entre deux locataires, cette garantie s’applique lorsque le logement reste vide malgré des efforts pour le louer (par exemple, un marché locatif tendu ou une situation exceptionnelle). Bien que moins courante, elle peut s’avérer précieuse pour les propriétaires ayant des engagements financiers importants, comme un crédit immobilier à rembourser.
Assurance dégradations immobilières
Les dégâts causés par des locataires indélicats peuvent représenter un coût important pour un propriétaire. L’assurance dégradations immobilières intervient pour couvrir les réparations nécessaires en cas de dommages matériels importants, comme des murs abîmés, des équipements détruits ou un sol détérioré. Elle est souvent souscrite en complément d’une garantie loyers impayés (GLI), car cette dernière ne prend pas toujours en charge les dégradations majeures. Ce type de couverture est particulièrement pertinent pour des biens récemment rénovés ou haut de gamme, où le coût des réparations peut rapidement grimper.
Souscrire aux bonnes assurances est donc un levier essentiel pour s’assurer de la pérennité de son investissement locatif. De l’assurance PNO à l’assurance loyers impayés, en passant par la couverture des vacances locatives, chaque garantie répond à un risque spécifique lié à la gestion locative. Prenez le temps de comparer les offres et d’évaluer les besoins de votre bien immobilier pour maximiser votre tranquillité d’esprit et la rentabilité de votre patrimoine.