Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier acquis dans le cadre d'un investissement locatif, vous avez forcément entendu parler du mandat de gestion locative. Ce type de contrat a pour objectif de confier la gestion de votre logement à un professionnel, afin de ne pas avoir à mettre les mains dans le cambouis !
En effet, le mandat de gestion locative permet de déléguer un certain nombre de démarches administratives. La finalité ? Générer un revenu passif par l'intermédiaire d’un contrat de location dont vous n'avez aucunement besoin de vous soucier.
Sommaire
Mandat de gestion locative ; le contrat
Comme évoqué précédemment, le mandat de gestion locative est conclu lorsqu’un particulier (le mandant) fait appel aux services d’une agence immobilière ou un tiers (le mandataire) dans le but de réaliser un certain nombre de démarches dont nous nous apprêtons à parler.
Une fois les deux parties d'accord sur les modalités de la prestation, un contrat est signé. Ce dernier stipule que le mandataire dispose des autorisations nécessaires pour effectuer les tâches qui lui sont confiées.
Notez que le mandat de gestion locative est différent du mandat de location, dans la mesure où il ne sert pas uniquement qu’à trouver un locataire. De ce fait, le mandat de gestion locative ne fait intervenir qu’un gestionnaire. Toutefois, il se peut qu’ au départ, le propriétaire du bien choisisse de mettre en concurrence plusieurs agences pour trouver un locataire à son bien (souvent pour remporter la gestion). On parle alors de mandat “sans exclusivité”.
Les 2 autres types de mandats sont les suivants :
- Mandat de gestion exclusif : Le contrat classique qui délègue tout à une seule et même agence.
- Mandat de gestion semi-exclusif : Le contrat où le propriétaire se charge lui-même de trouver un locataire, en déléguant tout de même la gestion du bien à une agence.
Quelles sont les missions du mandataire de gestion locative ?
Dans le cadre d’un mandat de gestion, le mandataire doit réaliser de nombreuses missions critiques qui permettent de garantir des revenus locatifs stables au mandant. Le rôle du gestionnaire consiste également à informer le propriétaire des activités qu’il réalise, de le sonder sur certaines questions, afin que ce dernier reste décideur.
Voici une liste non exhaustive des tâches qu’un gestionnaire locatif réalise de manière hebdomadaire voire mensuelle :
- Trouver un locataire dit “solvable”, avec le meilleur dossier possible (pour éviter les problèmes liés aux impayés)
- Collecter les loyers
- Réaliser l’entretien du logement (mobiliser des équipes en cas de problème, effectuer des réparations…)
- Payer les charges de copropriété
- Gérer la “paperasse” administrative (impôts, charges, déclarations)
- Relancer le locataire en cas d’impayés
- S’assurer du respect du contrat de location (renouvellement de bail, obligations du locataire…)
En tant que mandataire, l’agence gestionnaire du logement s’engage généralement à respecter les 3 engagements contractuels suivants :
1) Palier à une éventuelle détérioration du bien immobilier en garantissant les frais de remise en état
2) Protéger juridiquement le propriétaire en cas de litige
3) Prendre en charge (à ses frais) les pertes de loyers du fait d’une absence de locataire pendant la période du contrat.
Notez qu'ils peuvent toutefois ne pas figurer dans votre contrat, car une prestation de service de ce type varie grandement d'un gestionnaire à un autre.
Comment se déroule la prestation de gestion locative ?
La prestation de service qui découle d’un mandat de gestion locative s’effectue en plusieurs étapes bien définies, permettant de couvrir tous les aspects administratifs et commerciaux. Voici donc ces étapes :
1. Évaluation du bien : La première étape consiste à évaluer le bien immobilier en question. Le gestionnaire locatif inspecte le logement pour en déterminer la valeur locative en fonction de l’état, de l’emplacement, de la taille, et du marché local. Cette évaluation permet de fixer un loyer compétitif et réaliste.
2. Rédaction et signature du mandat de gestion : Une fois l’évaluation réalisée, le propriétaire et le gestionnaire locatif formalisent leur collaboration par la signature d’un mandat de gestion. Ce document contractuel définit les missions confiées au gestionnaire ainsi que la durée, les honoraires et les obligations des deux parties.
3. Recherche de locataires : Le gestionnaire locatif se charge ensuite de diffuser des annonces pour trouver un locataire. Il sélectionne des candidats potentiels, réalise des visites et vérifie leur solvabilité à travers des documents financiers et professionnels (bulletins de salaire, avis d’imposition, etc.).
4. Rédaction et signature du bail : Une fois le locataire sélectionné, le gestionnaire rédige le bail et le fait signer par les deux parties. Il veille à ce que le contrat respecte la législation en vigueur et encadre les droits et devoirs du locataire.
5. Gestion quotidienne du bien : Tout au long du bail, le gestionnaire s’occupe des aspects administratifs, techniques et financiers : encaissement des loyers, gestion des réparations, suivi des charges, régularisations et gestion des conflits.
6. Fin de bail et état des lieux : Lorsque le locataire quitte le logement, le gestionnaire réalise l’état des lieux de sortie, compare avec l’état d’entrée et gère les aspects liés au dépôt de garantie.
Comment se calculent les frais de gestion ?
La rémunération du mandataire se calcule en partant d’un pourcentage appelé “taux de commission”. Ce dernier est fixé par le prestataire lui-même. Mais comment s’y prend-t 'il pour déterminer ce taux ? En fait, il est déterminé en fonction des services inclus dans l’offre de gestion locative du prestataire. Vous vous doutez bien que la plupart des acteurs du secteur cherchent à proposer le taux le plus bas possible.
Habituellement situé entre 5% et 12%, il constitue la base des frais de gestion locative. En principe, on applique ce taux sur le loyer hors charges, même si certaines agences ne jouent pas le jeu…
ATTENTION ! Il se peut que certaines agences facturent des frais supplémentaires pour des prestations considérées comme annexes. Assurez vous de choisir une formule qui comprend tous les services dont vous avez besoin, afin de ne pas vous retrouver dans l’impasse en cas d’imprévu. Si vous êtes sur le secteur de Lille, on vous conseille d'opter pour nos formules de gestion locative lilloises !
Mandat de gestion locative ; pour combien de temps ?
La durée d’un mandat de gestion locative est fixée par les deux parties et renseignée dans le contrat. Généralement, le locataire s’engage sur 1 an pour pouvoir évaluer la pertinence du mandat de gestion locative qu’il a choisi.
Vous vous demandez sans doute si ce type de contrat peut être signé pour une durée indéterminée ? La réponse est non. c’est la loi Hoguet qui l’interdit ! D’ailleurs, la durée maximale qu’un contrat ne peut excéder est de 30 ans.
En ce qui concerne la reconduction tacite, il faut là encore se plier aux obligations légales. Cette clause ne peut plus avoir d’effet à partir du moment où le contrat dure plus de 10 ans. Avant d’avoir atteint cette limite, elle est invoquée à chaque échéance annuelle.
La fin d’un mandat de gestion locative
Un mandat de gestion locative, comme tout contrat, se termine dès lors que l’on atteint la date de fin. Toutefois, il est possible de demander à résilier le contrat avant son terme, en respectant certaines conditions.
- La demande de résiliation anticipée doit respecter le délai de préavis fixé par le contrat (en général 3 mois).
- Le mandataire (client) doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception pour notifier le propriétaire de son intention de rompre prématurément le contrat.
Pssssst : Certains contrats incluent une clause de résiliation anticipée. Elles permettent de sanctionner l’une des parties du contrat en cas de manquement à ses obligations ou de faute grave. Lisez attentivement votre contrat avant de le signer, pour vous assurer de comprendre toutes les subtilités de votre mandat de gestion locative.