Gestion locative Lille

Quand un propriétaire décide de confier son bien à un professionnel pour qu’il s’occupe de lui trouver un locataire, le contrat qui va encadrer la relation entre le bailleur et ce professionnel est le mandat de location. Le propriétaire devient le mandant, le professionnel, le mandataire.

Le contrat pourra contenir les prestations suivantes :

L’estimation du loyer de ce bien, la parution des annonces, les visites, la sélection des locataires, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Les honoraires facturés au locataire sont encadrés par loi Alur (décret n° 2014-890 du 1er août 2014) et d’autant plus si le bien se trouve en zone locative tendue. Ceux du propriétaire sont librement fixés avec le professionnel de l’immobilier.

Le mandat de location peut faire partie du mandat de gestion locative, plus large.

Le contrat qui vous permettra de déléguer à un professionnel la gestion de votre bien est le mandat de gestion locative pour faire le lien entre votre locataire et vous. Vous louerez votre bien sereinement.

Il doit contenir :

- L’identité des deux parties : propriétaire bailleur et mandataire

- La désignation du bien

- La durée du mandat

- Engagements et objectifs pris par le mandataire

- La somme exacte de la rémunération du mandataire

- Les références de la carte professionnelle, de la RC professionnelle et sa garantie financière du mandataire.

Chaque mandat de gestion locative est répertorié sur un registre ; son numéro est unique. Le plus souvent il est signé pour un an et ne pourra excéder 30 ans. Il peut prévoir une clause de tacite reconduction. Le mandat est résiliable moyennant un préavis, le plus souvent de 3 mois, qui sera précisé dans le contrat.

Les missions ne sont pas limitées mais généralement, elles porteront sur :

- Recherche d’un locataire solvable

- Mise en place du bail locatif et son éventuel renouvellement

- Etats des lieux d’entrée et sortie

- Encaissement/révision des loyers, encaissement des charges, gestion du dépôt de garantie

- Réalisation des réparations urgentes et des travaux d’entretien

- Paiement des charges de copropriété

- Gestion des loyers impayés et délivrance des congés

- Gestion des impôts, taxes et autres charges

Les honoraires de gestion immobilière sont fixés librement. Ils sont calculés le plus souvent en appliquant un pourcentage sur les sommes perçues par le mandataire au nom et pour le compte du mandant.

Vous avez investi dans un immeuble qui comporte plusieurs logements que vous comptez louer. Cet investissement demandera beaucoup de temps pour assumer la gestion administrative, locative.

Votre gestionnaire d’immeuble vous accompagnera pour :

- Choisir le mode de location : nue ou meublée ?

- Fixer au plus juste le montant du loyer, lot par lot

- Sélectionner le locataire et procéder à la signature du bail. Il ne s’agit que d’étudier la solvabilité mais bien de faire vivre au sein d’un même immeuble plusieurs locataires parfois très différents

Il vous accompagnera également pour les travaux à mener et ainsi éviter une dégradation progressive de l’immeuble et éviter un turn-over trop rapide des locataires par exemple. Il sera l’interlocuteur du syndic ; paiement des charges assuré par lui. Il gérera également les parties communes.

Pour un immeuble entier la tâche est donc vaste, là réside un des principaux intérêts à déléguer la gestion : s’épargner des tâches chronophages, techniques : d’après une étude menée par Le Particulier, la gestion d’UN bien demande 44 heures par an..

Ce format de location est très encadré, les points de vigilance sont les suivants :

Tout d’abord, différencier location saisonnière de l’habitation principale et location saisonnière. La résidence principale sera celle habitée 8 mois par an minimum. Elle pourra être louée au plus, 4 mois par an. Pas de nuitée maximale pour la résidence secondaire.

L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation oblige désormais les personnes louant à titre touristique à obtenir une autorisation de la mairie (certaines communes). Ces locations sont en effet assimilées à un changement d'usage, qui nécessite une autorisation municipale. Faute d’autorisation, l’amende peut être très lourde. C’est la durée maximale 90 jours consécutifs (pour un même locataire) ou 120 jours par année civile, qui caractérise aussi cette location.

De plus, il est prudent de vérifier la compatibilité avec le règlement de copropriété de l’immeuble ; il peut en effet interdire la location saisonnière. Même accordée par une clause du règlement, cette activité ne doit pas nuire à la tranquillité de l’immeuble (art. 9 Loi du 10 juillet 1965). De même cette activité ne doit pas revêtir un caractère commercial. 

Le Code des impôts prévoit 4 critères pour définir la nature commerciale d’une activité hôtelière :

- Petit-déjeuner

- Ménage régulier des locaux

- Fourniture du linge de maison

- Réception de la clientèle

Ces prestations ne doivent pas être prévues durant la location saisonnière ou alors de façon marginale.