Déléguer la gestion locative de son investissement immobilier est une pratique de plus en plus répandue. Quand on y pense, elle présente bien des avantages, parmi lesquels on trouve un gain de temps considérable pour les propriétaires des biens concernés.
Pour rappel, lorsqu'un propriétaire, appelé mandant, confie la gestion de son bien à un professionnel, le mandataire, on parle de mandat de gestion locative. Ce dernier (le propriétaire) s'attend à ce que le gestionnaire remplisse ses obligations avec diligence et professionnalisme, afin de respecter ses engagements vis à vis du contrat signé entre les deux parties. Cependant, il arrive que des fautes soient commises par le mandataire, mettant en péril les intérêts du propriétaire. Cet article vise à vous éclairer en tant que propriétaire, sur les obligations du mandataire : on parlera donc des types de fautes existantes, ainsi que des recours possibles pour porter réclamation…
Rappel sur le contrat gestion locative
La relation de gestion locative découle d’un accord contractuel par lequel un propriétaire délègue la gestion de son bien immobilier à un professionnel. Ce dernier (bien souvent une agence immobilière ou un agent immobilier indépendant), s’engage ainsi à respecter tous les termes du contrat, dès l’instant où il le signe. Parmi ces termes, on retrouve les missions confiées au mandataire, telles que la recherche de locataires, la perception des loyers, l'entretien du logement et la gestion des éventuels litiges. Ces termes définissent également les moyens par lesquels le mandataire doit remplir ses tâches, et les contraintes temporelles, économiques et contextuelles qui entourent la relation. La durée du mandat, les honoraires du gestionnaire et les obligations du mandant (très importantes aussi) y sont également stipulées.
Les obligations du mandataire de gestion locative
Comme évoqué ci-dessus, le mandataire, en tant que professionnel de l'immobilier, est tenu de respecter un ensemble d'obligations légales envers le mandant. Ces obligations visent à assurer une gestion efficace et transparente du bien immobilier.
- Obligation de diligence et de prudence
Le mandataire doit accomplir sa mission avec soin, application et sérieux, conformément à l'article 1992 du Code civil. Il est responsable des fautes qu'il commet dans sa gestion, qu'elles soient intentionnelles ou résultent de négligence. Voici une illustration courante de cette obligation : le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires potentiels et s'assurer de la validité des garanties fournies.
- Obligation de rendre compte
Selon l'article 1993 du Code civil, le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion au mandant. Cela implique de fournir des rapports réguliers sur les actions entreprises, les loyers perçus, les dépenses engagées et tout autre élément pertinent concernant la gestion du bien.
- Obligation de respecter les instructions du mandant
Le mandataire doit suivre les directives données par le mandant, dans la mesure où elles sont conformes à la loi et au contrat. Il ne peut en aucun cas prendre des décisions contraires aux intérêts du propriétaire sans son accord préalable.
- Obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle
Le mandataire doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, garantissant les conséquences financières des fautes ou négligences commises dans l'exercice de ses fonctions. Cette assurance protège le mandant en cas de préjudice subi du fait de la gestion du mandataire.
- Obligation de détenir une carte professionnelle
En France, tout mandataire exerçant des activités de gestion immobilière doit détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Cette carte atteste de la compétence et de la légalité de l'exercice de la profession.
Le respect de ces obligations est essentiel pour assurer une gestion locative sereine et conforme aux attentes du propriétaire. Toute défaillance du mandataire dans l'exécution de ces devoirs peut engager sa responsabilité et ouvrir des voies de recours pour le mandant.
Qu’est-ce qu’une faute dans un contrat de gestion locative ?
Maintenant que vous connaissez les obligations du mandataire, vous vous doutez qu’une faute découle d’une violation des engagements de ce dernier. Mais ce que vous devez aussi savoir, c’est comment ces fautes sont évaluées. Pour commencer, une faute cause un préjudice clairement identifié et quantifiable au mandant. Elle varie en gravité et en nature, allant de la simple négligence à la violation délibérée. Celles qui induisent un recours ou une éventuelle résiliation du contrat sont les fautes graves.
Les différents types de fautes graves
Ces dernières peuvent être classées en deux catégories différentes : celles envers le contrat et celles envers les tiers.
→ Faute envers le contrat
Il s'agit des manquements directs aux obligations stipulées dans le mandat de gestion locative. Voici des exemples courants :
- Non-respect des instructions du mandant : ignorer les directives spécifiques du propriétaire concernant la gestion du bien.
- Absence de vérification de la solvabilité des locataires : ne pas s'assurer de la capacité financière des locataires, exposant ainsi le propriétaire à des risques d'impayés.
- Manque de diligence dans la recherche de locataires : ne pas entreprendre les démarches nécessaires pour louer le bien dans des délais raisonnables.
→ Faute envers les tiers
Ces fautes concernent les manquements du mandataire envers des parties externes, pouvant indirectement affecter le mandant. Par exemple :
- Non-respect des obligations légales envers les locataires : ne pas fournir les documents obligatoires ou ne pas respecter les normes de décence du logement.
- Mauvaise gestion des relations avec les prestataires : ne pas payer les fournisseurs ou artisans, entraînant des litiges pouvant retomber sur le propriétaire.
La reconnaissance d'une faute grave nécessite souvent une analyse juridique approfondie et peut varier selon les circonstances spécifiques de chaque cas.
Que faire lorsqu’une faute est commise ?
Lorsqu'un propriétaire constate une faute commise par son mandataire de gestion locative, il est essentiel d'agir rapidement et méthodiquement pour protéger ses intérêts. Voici les étapes à suivre pour toute personne se trouvant dans cette situation délicate :
1. Tenter de recueillir les preuves
L’objectif ici est de documenter tous les éléments attestant de la faute du mandataire : correspondances, relevés de comptes, rapports de gestion, témoignages, etc. Ces preuves seront cruciales en cas de litige.
2. Contacter le mandataire
Avant de faire quoi que ce soit, il vaut mieux essayer d’engager une discussion avec le mandataire pour comprendre les raisons du manquement. L’idée est de tenter de trouver une solution amiable. Cette démarche peut alors permettre de résoudre le problème sans recourir à des actions plus formelles.
3. Envoyer une mise en demeure
Si le dialogue avec le mandataire ne permet pas de résoudre le problème, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure. Ce document formel doit préciser la faute constatée, les obligations non respectées, et exiger une réparation ou une régularisation sous un délai donné. La mise en demeure doit évidemment être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
4. Saisir les autorités compétentes
En l'absence de réponse satisfaisante, et si le propriétaire n’arrive vraiment pas à se mettre d'accord avec son prestataire de gestion locative, il faut engager des démarches auprès des autorités compétentes :
- La Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) : en cas de doute sur la légalité de l’exercice du mandataire (absence de carte professionnelle par exemple).
- La Commission de Conciliation : pour résoudre un litige à l’amiable.
- La justice civile : pour engager une procédure en réparation du préjudice causé.
5. Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier
En cas de conflit complexe, Welfare conseille vivement de solliciter l’assistance d’un avocat expert en droit immobilier. Ce professionnel pourra évaluer les chances de succès d’une action en justice et défendre les intérêts du propriétaire. Il peut également aider à la rédaction d’une assignation devant le tribunal compétent.
6. Engager une action en justice
Si la faute du mandataire a causé un préjudice important (perte de loyers, dégradation du bien, litiges avec des tiers), une action en justice peut être envisagée. Le propriétaire peut demander des dommages et intérêts pour compenser les pertes subies. L’action est généralement portée devant le tribunal judiciaire compétent.
Dans quels cas peut-on résilier le contrat de gestion locative ?
La résiliation d’un mandat de gestion locative est une solution envisageable lorsque les fautes commises par le mandataire sont graves ou répétées. Toutefois, cette démarche est encadrée par des règles spécifiques.
D’abord, souvenez-vous qu’un propriétaire peut résilier le contrat à sa date d’anniversaire, puisqu’il ne s’agit pas d’un engagement à durée indéterminée. D’autre part, si le mandataire manque gravement à ses obligations, le mandant peut invoquer cette faute pour demander une résiliation immédiate. On vous les a détaillées juste au dessus !
Le non-respect des clauses du mandat peut aussi justifier une résiliation. Par exemple, si le gestionnaire dépasse les limites de son autorité en engageant des dépenses importantes sans l’accord du propriétaire, ce dernier peut considérer qu’il y a une rupture de confiance, et demander à ce que le contrat soit rompu.
Procédure de résiliation
- Envoi d’une lettre recommandée informant le mandataire de la résiliation. Cette lettre doit être claire et mentionner les raisons de la rupture.
- Respect du préavis : sauf en cas de faute grave justifiant une résiliation immédiate.
- Récupération des documents : le propriétaire doit demander au mandataire tous les documents liés à la gestion du bien (états des lieux, quittances, contrats, etc.).
Notez que le mandataire peut contester la résiliation. Dans ce cas, le propriétaire peut saisir la justice (une fois n’est pas coutume…) pour faire valoir ses droits. Un avocat spécialisé peut accompagner le bailleur dans cette démarche et défendre ses intérêts devant la cour.
Pour résumer...
La gestion locative repose sur une relation de confiance entre le propriétaire et le mandataire. Lorsque ce dernier manque à ses obligations, il est essentiel pour le propriétaire de connaître ses droits et de réagir rapidement. Recueillir des preuves, engager un dialogue, ou encore recourir à des actions en justice sont autant de solutions possibles pour protéger ses intérêts.
La clé réside dans la vigilance et la rigueur. Rappelons le, le mandat de gestion locative est un contrat très complexe, qu’il convient de comprendre attentivement, afin d’éviter une signature trop hâtive. En cas de doute ou de conflit, l’assistance d’un avocat spécialisé reste une option à ne pas exclure…
Une chose est sure : en choisissant Welfare Gestion pour votre Gestion locative sur Lille, vous ne vous exposez pas à une faute de votre mandataire !