Vous le savez sans doute, mais la location d'un logement (étudiant ou non) implique des responsabilités et des obligations tant pour le propriétaire (ou bailleur) que pour le locataire. Lorsqu'il s'agit d'effectuer des travaux dans un logement loué, des règles précises encadrent cette démarche afin de préserver les droits de chacun. Quels travaux le propriétaire peut-il entreprendre ? Quels sont les droits et devoirs du locataire ? Quelles obligations le bailleur doit-il respecter ? Ce guide façon Welfare répond à toutes vos questions.
Les travaux pouvant être entrepris par le propriétaire
Pour commencer, le propriétaire d'un logement loué dispose du droit d'entreprendre certains travaux pendant la durée de la location, à condition de respecter les règles légales en vigueur et d'informer préalablement le locataire.
Ces travaux peuvent répondre à différents objectifs : entretien, amélioration, mise en conformité ou interventions découlant de décisions collectives en copropriété. On vous détaille ces 4 types de travaux juste en dessous !
Les travaux d'entretien et de réparation
L'entretien courant et les réparations nécessaires sont de la responsabilité du propriétaire pour garantir le bon usage et la salubrité du logement. Ces interventions incluent :
- Le remplacement d'une chaudière défectueuse ou d'un chauffe-eau hors service.
- La réparation d'une fuite d'eau ou d'un système électrique défaillant.
- L'entretien des installations collectives comme le chauffage central ou les dispositifs de ventilation.
Ces travaux sont essentiels pour prévenir la dégradation du logement et garantir un cadre de vie sûr au locataire. Si le propriétaire manque à ses obligations, il risque gros… D’ailleurs, les répercussions peuvent être bien plus graves qu’en cas de faute du mandataire de gestion.
Les travaux d'amélioration
Les travaux d'amélioration visent à apporter un confort supplémentaire au logement ou à optimiser ses performances énergétiques. Quand on y pense, c’est le genre de projet qui ravit le locataire bien plus qu’il le dérange (même pendant sa location). Le propriétaire peut ainsi procéder à :
- L'installation de fenêtres à double vitrage pour réduire les pertes thermiques.
- La mise en place d'un système de chauffage plus performant et moins énergivore.
- La réalisation de travaux d'isolation (murs, toitures) pour répondre aux exigences environnementales. D'ailleurs, le chanvre est tendance en ce moment ! Pour obtenir des informations sur les avantages et les inconvénients de cette pratique, ainsi que des indications de prix, rendez vous sur ce site, qui vous accompagnera à l'aide de ses nombreux articles sur le sujet.
Ces améliorations, souvent bénéfiques pour le locataire, doivent respecter les dispositions du bail et ne pas modifier de manière significative les conditions de jouissance du logement. En d’autres termes, il faut se référer au contrat pour voir s’il ne contient pas de clauses particulières…
Les travaux obligatoires
Et oui, le propriétaire est parfois contraint de réaliser des travaux imposés par la loi ou par une décision de justice. Ces interventions concernent principalement :
- La mise aux normes de sécurité électrique et gazière.
- La rénovation pour respecter les exigences d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
- Les travaux requis dans le cadre d'un plan d'urbanisme ou d'une réglementation environnementale. C’est d’ailleurs souvent là que ça se complique, car de longues périodes de négociations peuvent en découler…
Ces travaux sont prioritaires et s'imposent au locataire, même en cas de désaccord, dès lors qu'ils sont notifiés dans les règles (lisez votre contrat !!!).
Les travaux en copropriété
Pour finir, dans un immeuble en copropriété, des travaux peuvent être décidés par le syndic et réalisés dans les parties communes (façade, toiture, escaliers, ascenseurs). Le locataire ne peut pas s'opposer à ces interventions, mais doit en être informé.
Encore un gros casse-tête qui n’épargne aucun propriétaire n’ayant pas décidé de déléguer la gestion locative de son immeuble.
Les droits du locataire pendant les travaux
L’idée derrière la réalisation de travaux n’est donc pas de nuire au locataire, ou à le faire fuir. D’ailleurs, ce dernier dispose lui aussi de certains droits, qu’il doit connaître afin de savoir quand les faire valoir.
Ces droits concernent notamment la possibilité de refuser certains travaux, les conditions d'accès au logement et les compensations en cas de désagréments importants.
Le locataire peut-il refuser des travaux pendant sa location ?
Le locataire ne peut pas s'opposer aux 4 travaux évoqués plus haut. Pourquoi ? On vous l’a déjà expliqué également : ces interventions sont essentielles pour maintenir la sécurité, la salubrité et la performance énergétique du logement. Par exemple, la révision d'une installation électrique vétuste ou l'installation d'un système de chauffage plus performant s'imposent même en cas de désaccord.
Cependant, le locataire conserve des droits en matière d'organisation et de déroulement des travaux :
- Droit à l'information préalable : Le propriétaire doit notifier les travaux par écrit, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 15 jours avant leur commencement. Cette notification doit préciser la nature des travaux, leur durée et les éventuelles contraintes pour le locataire.
- Refus en cas de non-respect des conditions : Le locataire peut légitimement refuser l'accès au logement si les travaux n'ont pas été annoncés conformément à la réglementation, ou s'ils sont réalisés en dehors des horaires raisonnables (en principe entre 7h et 20h, sauf exceptions locales).
Par ailleurs, les travaux d'embellissement non nécessaires, ou ceux susceptibles de perturber de manière significative la vie quotidienne du locataire, peuvent être contestés devant un juge. Le tribunal statuera alors sur la légitimité et l'ampleur de ces interventions.
Le dédommagement dû au locataire pour perturbation de sa location
Lorsque les travaux engendrent des désagréments significatifs, le locataire dispose de plusieurs recours pour obtenir une compensation. Cette indemnisation varie selon la nature et la durée des perturbations :
- Réduction temporaire du loyer : Si les travaux limitent partiellement l'usage du logement (bruits excessifs, coupures de chauffage prolongées), le locataire peut négocier une baisse temporaire du loyer proportionnelle à la gêne subie.
- Prise en charge de frais de relogement : Si les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire doit prendre en charge les frais d'hébergement dans un logement décent durant la durée d'inaccessibilité.
- Indemnisation complémentaire : En cas de préjudice important, comme des dommages matériels ou une privation prolongée d'usage, le locataire peut solliciter une indemnisation auprès du propriétaire.
Bon à savoir : le dialogue entre propriétaire et locataire reste primordial pour anticiper et gérer au mieux les désagréments liés aux travaux. Une communication claire et respectueuse permet souvent d'éviter les litiges et d'assurer un déroulement serein des interventions.
Les obligations du propriétaire concernant ses travaux
Le propriétaire doit logiquement respecter certaines obligations lorsqu'il envisage des travaux dans un logement en cours de location. C’est du bon sens ! Voici les grandes lignes de ce qu’il a à respecter :
- Informer le locataire : Une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée, précisant la nature, la durée, la date de début et l'impact potentiel des travaux.
- Respecter les délais et les horaires : Les travaux doivent avoir lieu entre 7h et 20h, sauf cas d'urgence, et ne pas excéder la durée indiquée dans l'avis envoyé.
- Assurer la décence et la sécurité : Pendant et après les travaux, le logement doit rester conforme aux critères de décence définis par la loi.
- Prendre en charge les frais : Les travaux d'entretien et d'amélioration sont à la charge du propriétaire, sauf dispositions contraires prévues dans le contrat de bail.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions et, dans certains cas, une décision judiciaire imposant l'arrêt des travaux ou l'octroi de dommages et intérêts au locataire. C’est très sérieux…
Travaux du propriétaire pendant une location : vos questions
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer après coup ?
Oui, une augmentation de loyer est possible après la réalisation de travaux, mais uniquement dans des conditions spécifiques. Les travaux doivent constituer une amélioration notable du logement, et non un simple entretien. Par exemple :
- Installation d'un système de chauffage performant et économe en énergie.
- Rénovation complète de la salle de bain ou de la cuisine.
- Travaux d'isolation thermique et phonique pour optimiser le confort du logement.
Cette augmentation doit respecter plusieurs critères :
- Cadre légal ou contractuel : Le contrat de bail doit prévoir cette possibilité ou les travaux doivent répondre à des exigences légales d'amélioration.
- Notification préalable : Le propriétaire doit informer le locataire par écrit, en précisant le montant de l'augmentation et sa justification.
- Respect des plafonds réglementaires : Certaines zones tendues imposent des limites d'augmentation, même en cas d'amélioration.
Bien évidemment, le locataire conserve toujours la possibilité de contester cette révision s'il estime qu'elle n'est pas justifiée ou qu'elle dépasse les seuils autorisés.
Le locataire peut-il conduire lui-même les travaux ?
Le locataire n'est pas autorisé à réaliser des travaux structurels ou d'aménagement significatif sans l'accord écrit du propriétaire. Toutefois, il peut entreprendre des petits travaux d'embellissement et d'entretien courant, comme :
- Repeindre les murs dans des couleurs neutres.
- Poser des rideaux, des stores ou des tringles.
- Remplacer un joint défectueux ou réparer des équipements d'usage courant.
Ces droits sont définis par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui détaille les réparations locatives à la charge du locataire. Pour des interventions plus importantes, comme l'abattement d'une cloison ou le changement de revêtement de sol, une autorisation formelle est indispensable. En cas de travaux non autorisés, le propriétaire peut exiger la remise en état du logement aux frais du locataire.
Que se passe-t-il si le propriétaire n’informe pas le locataire des travaux ?
On vous le disait plus tôt dans cet article : le propriétaire a l'obligation légale d'informer le locataire de tout projet de travaux impactant le logement loué. Cette notification doit être faite au moins 15 jours avant le début des interventions, via une lettre recommandée avec accusé de réception, et préciser :
- La nature des travaux.
- Leur durée prévue.
- Les éventuelles contraintes pour le locataire.
Si ces règles ne sont pas respectées :
- Opposition du locataire : Ce dernier est en droit de refuser l'accès au logement et d'interrompre les travaux.
- Recours judiciaire : Le locataire peut saisir un juge pour faire cesser les travaux et, si nécessaire, obtenir des dommages et intérêts en cas de préjudice subi (nuisances, détérioration du mobilier, etc.).
Remise en état : Si des travaux non autorisés altèrent significativement les conditions de vie du locataire, la justice peut contraindre le propriétaire à restaurer les lieux dans leur état initial. Oui oui, il peut lui aussi devoir tout remettre à l’état initial !
En 5 mots, un propriétaire peut tout à fait effectuer des travaux pendant une location, à condition de respecter les droits du locataire et les obligations légales en vigueur. De l'information préalable aux compensations éventuelles, le respect de ces règles garantit une cohabitation sereine entre les parties et la préservation de la qualité du logement loué. (Bon d’accord, on a dépassé les 5 mots !)