L'investissement en résidence étudiante est-il réellement l’eldorado qu’on tente de vous vendre ? C’est la question à laquelle Welfare Gestion va tenter de répondre dans les prochaines lignes.
En effet, si l'idée de générer des revenus locatifs stables avec un logement étudiant vous séduit, il est important de bien évaluer le pour et le contre avant de vous lancer. Pourquoi ? Parce qu’un fois lancé(e) dans le grand bain, vous allez rencontrer tout un tas d’obstacles auxquels vous n’êtes pas forcément préparé(e). En tant qu’agence de gestion locative lilloise professionnelle, nous nous devions donc de vous faire un rappel sur le sujet…
Cet article vous dévoilera donc tous les pièges à éviter et les inconvénients souvent cachés de l'investissement en résidence étudiante — des risques locatifs à la plus-value parfois décevante, sans oublier la gestion complexe et les avantages fiscaux résidence étudiante en berne. Alors, prêt à démêler le vrai du faux avant de vous lancer ?
La gestion locative (en résidence étudiante) ; une mission difficile
Bien que cette réalité ne soit pas connue de tous, la gestion locative d'une résidence étudiante peut être ardue, surtout quand la rotation des locataires étudiants est fréquente. D’ailleurs, cela engendre une gestion administrative importante pour réajuster les contrats de location et éviter les périodes de vacance locative. Pour mieux cerner ces enjeux, on vous recommande de passer en revue notre article sur les avantages et inconvénients de la gestion locative ; vous y trouverez des informations utiles pour prendre les bonnes décisions.
Revenons en à notre sujet ! Les risques financiers liés aux dégradations et aux impayés sont aussi à considérer. Les étudiants ont souvent des revenus limités, ce qui augmente le risque d'impayés de loyer ; il est donc important de bien évaluer les solutions d'assurance existantes pour se prémunir contre ce risque — assurez vous de bien vous protéger, car une bonne assurance peut vous éviter bien des soucis en cas de problème avec un locataire, qu'il s'agisse de dégradations dans le logement ou de difficultés à payer le loyer.
Attention aux avantages fiscaux réduits
La fin du dispositif Censi-Bouvard a changé la donne pour l'investissement en résidence étudiante. Alors que ce type d’investissement perd une partie de son attractivité, vous êtes sans doute en train de vous demander quelles sont les alternatives fiscales depuis 2021. On vous recommande donc d'optimiser le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour profiter d'avantages fiscaux ; c'est un VRAI point à considérer.
Il faut aussi tenir compte des limites des régimes micro-BIC et réel d'imposition. Assurez-vous de bien respecter les seuils de revenus et de connaître les charges déductibles pour optimiser votre fiscalité, car un investissement locatif bien géré, c'est la clé pour réduire l'imposition.
Des emplacements stratégiques limités
Un des points faibles de l'investissement en résidence étudiante est que ces logements sont souvent situés en périphérie. Or, ces zones sont parfois moins prisées par les étudiants. Étant donné que l'emplacement est un facteur déterminant, il est donc indispensable d'analyser les enjeux géographiques ; on vous recommande de privilégier des critères d'implantation pertinents pour être sûr d'avoir un bon taux d'occupation.
Le tableau suivant met en lumière les différences de rendement locatif selon la ville. Avant d'investir, pensez à bien regarder la concurrence locale et la demande étudiante dans la ville qui vous intéresse — car, en fin de compte, c'est ça qui va déterminer le succès de votre investissement. Si vous cherchez à investir sur Lille, notre agence de gestion locative basée à Lille saura vous accompagner !
| Ville | Rendement brut (estimé) | Rendement net (estimé) |
|---|---|---|
| Saint-Étienne | Non communiqué | 7,5% |
| Limoges | 8,2% | 6,1% |
| Valenciennes | 7,7% | 5,8% |
| Brest | 6,8% | 5,1% |
| Poitiers | 6,8% | 5,1% |
| Rouen | 4,4% - 4,5% | Non communiqué |
| Dijon | 4,4% - 4,5% | Non communiqué |
Des contrats de gestion contraignants
Notez que les contrats de gestion en résidence étudiante peuvent être contraignants et déséquilibrés. Avant de vous engager, assurez-vous de bien négocier les clauses de sortie et de connaître la durée minimale du bail commercial. Certains baux contiennent des clauses bien spécifiques que vous devez étudier avec grande attention…
Un autre inconvénient à considérer est la dépendance accrue à la fiabilité des gestionnaires. Il est important d'évaluer un gestionnaire avant de lui confier votre bien; de cette façon, vous connaîtrez les recours en cas de faillite (comme une faute grave du mandataire de gestion), car un bon gestionnaire assure la pérennité de votre investissement locatif, et c'est non seulement un atout, mais aussi une sécurité pour l'avenir de votre bien.
Des challenges à la rentabilité élevée
Pour bien évaluer la rentabilité d'un investissement en résidence étudiante, il est important de maîtriser les bases du calcul de rentabilité locative. En effet, il est primordial d'analyser les rendements nets après déduction des charges pour démystifier les promesses de rentabilité. Assurez-vous d'inclure tous les frais annexes et de comparer avec d'autres placements immobiliers pour évaluer la pertinence de cet investissement.
Il peut être pertinent d'évaluer tous les frais annexes lors d'un investissement en résidence étudiante afin d'éviter les mauvaises surprises et de s'assurer d'une rentabilité réelle conforme à vos attentes ; voici donc les postes de dépenses fréquemment sous-estimés par les investisseurs :
- Frais de première installation : N'oubliez pas le dépôt de garantie — il est souvent équivalent à deux mois de loyer pour un logement meublé. Aussi, ne sous-estimez pas l’ampleur des frais d'agence qui peuvent avoisiner les 300 €. Les frais de déménagement, bien que variables, représentent eux aussi un coût initial non négligeable, tout comme l'acquisition des équipements manquants, pouvant aller de 200 à 300 €.
- Charges récurrentes : Les petites réparations, telles que le remplacement d'ampoules ou de joints, peuvent sembler anodines, mais s'accumulent rapidement. De même, les charges courantes (eau, électricité, chauffage) et les charges de copropriété sont souvent sous-estimées — n'oubliez pas non plus la taxe d'habitation, qui représente un coût annuel significatif. Oh et aussi : les petits travaux pendant la location peuvent vous coûter très cher !
- Vacance locative : Même si la demande de logements étudiants est forte, la vacance locative est un risque à considérer, surtout si la résidence est mal située ou mal gérée. Anticipez cette éventualité en prévoyant une marge de sécurité dans votre budget.
- Honoraires de gestion : Les honoraires versés au gestionnaire de la résidence peuvent représenter une part importante des revenus locatifs, réduisant d'autant votre rentabilité nette. Comparez attentivement les offres et négociez les tarifs.
- Travaux et mises aux normes : Prévoyez un budget pour les travaux de rénovation et de mise aux normes, car ils peuvent s'avérer coûteux, surtout si le logement est ancien ou nécessite des adaptations spécifiques pour répondre aux exigences actuelles.
En étant conscient de ces coûts cachés — en étant donc bien informé —, vous pourrez mieux évaluer la rentabilité réelle de votre investissement et éviter les déconvenues.
Et la plus-value locative dans tout ça ?
Justement, la faible appréciation du capital sur le moyen terme est un inconvénient à considérer. Il faut nuancer les perspectives de revente, et prendre en compte l'impact de la vétusté sur l'évolution des prix. Des simulations d'investissement dans des résidences étudiantes à Toulouse, Montpellier, Nantes et Clamart montrent un rendement net annuel d'environ 3% après 20 ans ; comparable à un fonds euros en assurance vie.
La dépréciation accélérée par l'usage étudiant intensif est un autre facteur à prendre en compte ; il est donc important de prévoir un cycle de rénovation régulier, d'anticiper le coût moyen des remises en état — pour maintenir la valeur locative du bien — et d'assurer sa revente dans de bonnes conditions ; en plus, on vous recommande de bien suivre ce point, car cela peut impacter significativement votre investissement sur le long terme.
Ce n’est donc pas une mince affaire à ce niveau là non plus… (On vous avait prévenu !)
Des risques juridiques émergents
Et pour finir...
L'investissement en résidence étudiante est désormais soumis à des réglementations énergétiques et sécuritaires plus strictes. Il est donc important d'anticiper les obligations légales à venir et de prévoir les coûts des éventuelles mises aux normes. De cette façon, vous éviterez les mauvaises surprises et vous assurerez que votre bien immobilier est bien conforme aux exigences actuelles. DIfficile de toutes vous les résumer dans un seul article. Notre seul conseil : vous rapprocher d’une agence de gestion locative compétente comme la nôtre, pour connaître un maximum d’éléments avant de faire votre choix.
Ah et on allait presque oublier : les litiges récurrents avec les associations étudiantes peuvent aussi représenter un risque juridique non négligeable. Attachez une certaine importance au fait de bien connaître les droits spécifiques des locataires étudiants et de mettre en place une politique de gestion des conflits efficace.